Ghiduri pentru proprietarii care închiriază
Scris pentru persoane fizice cu una sau mai multe proprietăți închiriate în România. Fără teorie, fără promisiuni: ce ai de făcut, în ce ordine și până când.
Contracte
Ce scrii în contract și ce documente îl însoțesc.
Contract de închiriere: ce trebuie să conțină
Clauzele fără de care un contract te lasă descoperit: durată, chirie, garanție, utilități, penalități, predare-primire. Plus ce faci după semnare.
CiteșteModel de contract de închiriere
Structura unui contract de închiriere pe secțiuni, cu ce completezi la fiecare și ce clauze lipsesc din modelele descărcate de pe internet.
CiteșteProces-verbal de predare-primire
Documentul care decide toate disputele de la finalul închirierii: indexuri, inventar, starea imobilului, fotografii. Ce scrii și când îl faci.
CiteșteAct adițional la contractul de închiriere
Cum modifici corect un contract în derulare: ce se poate schimba prin act adițional, ce trebuie scris în el și ce declari mai departe la ANAF.
CiteșteGaranția la închiriere
Cuantumul uzual, ce poți reține legal din garanție, ce nu poți reține și cum eviți discuția de la final. Cu clauzele care trebuie scrise în contract.
CiteșteInventarul apartamentului închiriat
Lista bunurilor din imobil, cu stare și valoare, atașată la contract. Cum o faci ca să poți chiar reține din garanție la final.
CiteșteRezilierea contractului de închiriere
Când poți rezilia, ce preaviz dai, cum notifici corect și ce nu ai voie să faci. Plus ce se întâmplă cu garanția și cu declarația la ANAF.
CiteșteContract de închiriere pentru container
Ce se schimbă față de un apartament: destinația, utilitățile, amplasamentul, răspunderea pentru mutare și obligațiile de declarare.
CiteșteSubînchirierea apartamentului
Ce spune legea, ce clauză pui în contract și ce faci când descoperi că în apartament stau alți oameni decât cei din contract.
CiteșteCine plătește reparațiile
Împărțirea între reparațiile locative, care revin chiriașului, și cele care rămân în sarcina proprietarului. Cu exemple concrete și clauza din contract.
CiteșteDaune produse de chiriaș
Diferența dintre uzura normală și daună, cum o dovedești fără să ajungi în instanță și ce poți reține efectiv din garanție.
CiteșteComodat sau închiriere
Comodatul înseamnă folosință gratuită, închirierea înseamnă chirie. Ce se întâmplă când cineva folosește comodatul ca să ascundă o chirie reală.
CiteștePerioadă determinată sau nedeterminată
Ce se schimbă practic între cele două variante: preaviz, stabilitate, posibilitatea de a mări chiria și ce declari la ANAF.
CiteșteÎnchirierea către chiriași cu animale
Calculul real al riscului, clauzele care te protejează și de ce un refuz automat te costă mai mult decât crezi.
CiteșteCesiunea contractului de închiriere
Ce înseamnă când chiriașul vrea să predea contractul altcuiva, ce verifici înainte să accepți și cum se formalizează corect.
CiteșteVânzarea unui imobil închiriat
Contractul de închiriere nu dispare la vânzare. Ce înseamnă opozabilitatea față de cumpărător, ce declari la ANAF și cum organizezi tranziția.
Citește
Plăți
Cum ceri banii, cum îi urmărești și ce faci la restanțe.
Cum urmărești plata chiriei
Ce trebuie să știi lunar pe fiecare contract: sold, plăți parțiale, restanțe. Sistemul minim care funcționează și când tabelul nu mai ajunge.
CiteșteCe faci când chiriașul nu plătește chiria
Pașii în ordine, de la prima zi de întârziere până la reziliere: notificare scrisă, penalități, punere în întârziere, executare silită.
CiteșteNotificare de plată sau factură?
De ce un proprietar persoană fizică nu emite facturi pentru chirie, ce document trimite în schimb și ce se schimbă când chiriașul este firmă.
CiteșteCum calculezi penalitățile de întârziere
Formula, zilele de grație, ce procent e rezonabil și de ce o penalitate prea mare te poate lăsa fără nimic. Cu un calculator gratuit.
CiteșteChirie în euro, plată în lei
Ce curs folosești, din ce zi, ce scrii în contract și cum eviți negocierea lunară a cursului cu chiriașul. Plus ce declari la ANAF.
CiteșteCând și cum mărești chiria
Momentul potrivit, cât e rezonabil, cum anunți și ce documente semnezi. Plus calculul simplu care îți arată dacă merită.
CiteștePlăți parțiale la chirie
Cum ții evidența când chiriașul plătește în tranșe, cum se sting datoriile mai vechi și de ce ordinea în care înregistrezi contează.
CiteșteChitanță pentru chirie
Ce document dai chiriașului la încasare, ce scrii în el și de ce o confirmare de plată scrisă îți folosește ție mai mult decât lui.
CiteșteExecutarea silită pentru chirie neplătită
De ce contractul înregistrat la ANAF îți scurtează drumul, ce pași urmezi și ce costuri apar. Când merită și când nu.
CiteșteCum încasezi chiria
Avantajele și riscurile fiecărei metode, ce dovezi îți rămân și ce scrii în contract ca să nu ai discuții despre „am plătit".
CiteșteCând chiriașul refuză să plece
Pașii legali pentru evacuare, de ce contractul înregistrat la ANAF îți schimbă poziția și ce nu ai voie să faci sub nicio formă.
Citește
Utilități
Indexuri, deconturi și împărțirea consumului.
Cum calculezi utilitățile pentru chiriaș
Decontul pe index de contor, pas cu pas: ce citești, când citești, cum împarți consumul și cum eviți discuțiile de la final de lună.
CiteșteCitirea indexului de contor
Ritmul care nu produce dispute, ce notezi la fiecare citire și ce faci când chiriașul nu îți dă indexul la timp.
CiteșteÎmpărțirea utilităților între chiriași
Trei reguli care funcționează — părți egale, pe persoane, pe suprafață — cu avantajele fiecăreia și cu ce trebuie scris în contract.
CiteșteDecontul de utilități
Structura unui decont pe care chiriașul îl acceptă din prima: indexuri, prețuri unitare, calcul la vedere și factura atașată.
CiteșteContoare inteligente pentru apartamentul închiriat
Ce rezolvă un contor cu citire automată, cât costă, unde se instalează și când nu are sens. Pentru proprietari cu mai multe imobile.
CiteșteUtilități incluse în chirie
Când merită să incluzi utilitățile în chirie, cum stabilești plafonul și ce clauză te protejează de lunile cu consum exagerat.
CiteșteCine plătește întreținerea
Cum se împart cheltuielile de întreținere între proprietar și chiriaș, ce revine fiecăruia în practică și ce scrii în contract.
CiteșteChiriașii și asociația de proprietari
Numărul de persoane declarate, cine primește lista de întreținere, ce faci la restanțe și cum eviți problemele cu vecinii.
Citește
Management
Cum ții totul în ordine când crește numărul de proprietăți.
Evidența chiriilor în Excel
Structura minimă a unui tabel care chiar funcționează, plus semnele clare că ai depășit ce poate face un fișier Excel pentru administrarea chiriilor.
CiteșteCum administrezi un apartament închiriat
Ce faci la început, ce faci lunar și ce faci la final. Rutina completă a unui proprietar care închiriază ca persoană fizică.
CiteșteCum administrezi mai multe apartamente
Ce se rupe când treci de trei imobile, ce sisteme îți trebuie și ce automatizezi primul. Pentru proprietari cu portofolii mici și medii.
CiteșteExcel sau aplicație de administrare chirii
Ce face Excel bine, unde cedează și de la ce punct o aplicație dedicată chiar merită. Fără să pretindem că tabelul e inutil.
CiteșteExpirarea contractului de închiriere
Cum urmărești termenele, când începi discuția de prelungire, ce semnezi și ce declari la ANAF în fiecare variantă.
CiteșteAdministrarea apartamentului din străinătate
Ce automatizezi, ce delegi și ce nu poți face de la distanță. Plus obligațiile fiscale care rămân ale tale, oriunde ai locui.
CiteșteAgenție sau administrezi singur
Ce face de fapt o firmă de property management, cât costă și în ce situații merită. Calculul simplu care îți dă răspunsul.
CiteșteChecklistul lunar al proprietarului
Zece minute pe lună, pe fiecare imobil: ce verifici, în ce ordine și ce nu lași niciodată pe luna viitoare.
CiteșteCum alegi chiriașul
Ce întrebi, ce documente ceri și ce semnale de alarmă merită luate în serios. Fără discriminare, dar și fără naivitate.
CiteșteRandamentul unui apartament închiriat
Randament brut, randament net și de ce diferența dintre ele decide dacă investiția merită. Cu formule și un exemplu complet.
CiteșteCosturile reale ale unui apartament închiriat
Lista completă a cheltuielilor unui proprietar, de la impozit și asigurare până la lunile goale și reparațiile care apar o dată la câțiva ani.
CiteșteAsigurarea apartamentului închiriat
Diferența dintre asigurarea obligatorie și cea facultativă, ce acoperă fiecare, ce nu acoperă și ce clauză pui în contract.
CiteșteCum stabilești chiria
Metoda în patru pași pentru un preț care se închiriază repede și nu te lasă cu bani pe masă. Plus greșeala care costă mai mult decât o chirie mică.
CiteșteCum scrii anunțul de închiriere
Structura unui anunț care filtrează singur: ce informații pui, ce fotografii faci și ce formulări atrag exact chiriașii pe care nu îi vrei.
CiteșteCum organizezi vizionările
Ce întrebi înainte de programare, cum grupezi vizionările și ce observi în timpul lor. Plus întrebările care îți spun cel mai mult despre un chiriaș.
CiteșteÎnchirierea către studenți
Sezonalitatea, garantul, contractul pe an universitar și regulile care previn problemele. Cu avantajele reale ale acestui tip de chiriaș.
CiteșteMobilat sau nemobilat
Ce chirie în plus aduce mobilarea, în cât timp îți recuperezi investiția și ce tip de chiriaș atrage fiecare variantă.
CiteșteRenovarea între doi chiriași
Ce lucrări se recuperează din chirie, ce e doar cheltuială și cum organizezi intervalul dintre chiriași ca să nu pierzi o lună întreagă.
CiteșteTermen lung sau regim hotelier
Comparație onestă între cele două modele: venit, efort, sezonalitate, obligații și tipul de administrare pe care îl presupune fiecare.
Citește
ANAF
Obligațiile de declarare și termenele lor.
Cum depui C168 prin SPV
De la înrolarea în Spațiul Privat Virtual până la recipisa care îți dovedește că ai depus în termen. Ce atașezi, ce validezi și unde se blochează lumea.
CiteșteC168 la act adițional: ce declari și când
Orice modificare a contractului de închiriere — chirie, durată, părți — se declară la ANAF în 30 de zile, tot prin C168, cu opțiunea de modificare bifată.
CiteșteC168 la încetarea contractului
Când se termină închirierea, contractul nu dispare singur din evidența ANAF. Se depune C168 cu opțiunea de încetare, în 30 de zile.
CiteșteCe ai de făcut în primele 30 de zile
Checklist pentru proprietar după semnare: proces-verbal cu indexuri, înregistrarea la ANAF, prima notificare de plată și documentele pe care le păstrezi.
CiteșteErori frecvente la C168
De ce cade cererea la validare: localitate scrisă de mână, CNP greșit, formular vechi, documente lipsă. Ce înseamnă fiecare și cum o corectezi.
CiteșteContract de închiriere nedeclarat: ce riști
Amendă pentru depășirea termenului de 30 de zile, pierderea caracterului de titlu executoriu și o evidență fiscală care nu corespunde realității.
CiteșteChiriaș fără CNP: cum înregistrezi contractul la ANAF
Depunerea electronică a C168 cere un cod fiscal românesc pentru chiriaș. Ce faci când închiriezi unui străin care nu are nici CNP, nici NIF.
CiteșteImpozit pe veniturile din chirii
Cota de 10% pe venitul net, cota forfetară de 20% și ce înseamnă asta ca procent din chiria brută. Cu exemple de calcul și termene.
CiteșteCASS pentru venituri din chirii
Plafoanele de 6, 12 și 24 de salarii minime, cum se cumulează veniturile și cât plătești la fiecare prag. Cu cifrele pentru veniturile din 2026.
CiteșteDeclarația unică pentru chirii
Cine depune, până când, ce secțiuni completezi și ce documente îți trebuie. Plus situațiile în care nu trebuie să depui nimic.
CiteșteCând chiriașul este o firmă
Reținerea impozitului la sursă, ce documente ceri, ce nu se schimbă și de ce nu ai nevoie să emiți factură nici în acest caz.
CiteșteCotă forfetară sau sistem real
Diferența dintre deducerea automată de 20% și deducerea cheltuielilor efective, cu pragul de la care sistemul real începe să merite.
CiteșteCheltuieli deductibile la chirii
Ce intră în discuție în sistem real — dobânzi, reparații, asigurări, comisioane — și ce documente trebuie păstrate pentru fiecare.
Citește