Randamentul unui apartament închiriat
Randamentul brut este chiria anuală împărțită la prețul de achiziție. Randamentul net scade impozitul, lunile de neocupare, reparațiile și asigurarea — și e singurul care contează, pentru că e cel pe care îl primești efectiv.
Formulele
Randament brut = (chirie lunară × 12) ÷ preț de achiziție × 100. Randament net = (venit anual − cheltuieli anuale − impozit) ÷ (preț + costuri de achiziție) × 100.
Exemplu complet
| Element | Sumă |
|---|---|
| Preț apartament | 400.000 lei |
| Chirie lunară | 2.000 lei |
| Venit brut anual | 24.000 lei |
| Randament brut | 6% |
| Minus impozit (~8% din brut) | 1.920 lei |
| Minus o lună neocupat | 2.000 lei |
| Minus reparații și asigurare | 1.500 lei |
| Venit net | 18.580 lei |
| Randament net | ~4,6% |
Ce uită toată lumea
- Lunile în care apartamentul stă gol între chiriași.
- Reparațiile care apar o dată la câțiva ani, dar costă mult.
- Impozitul pe clădire și asigurarea.
- Timpul propriu, dacă administrezi singur.
- Costurile de achiziție: notar, intermediere, amenajare inițială.
Un randament brut de 6% arată bine în anunț. Cel net, de 4,5%, e cel cu care compari alte plasamente — compară mere cu mere.
Ce îmbunătățește randamentul
Un chiriaș care stă mult, pentru că elimină lunile goale și costurile de recrutare. Restul — mărirea chiriei, reducerea cheltuielilor — contează mai puțin decât ocuparea constantă.
Cifrele reale, nu estimările
Cu încasările înregistrate pe fiecare proprietate, randamentul se calculează din ce ai primit efectiv, nu din ce ar fi trebuit să primești.
Întrebări frecvente
Ce randament e bun?
Depinde de oraș și de alternativele tale de plasament. Important e să compari randamentul net, nu cel brut.
Includ creșterea valorii imobilului?
Este un câștig separat, nerealizat până la vânzare. Ține-l distinct de randamentul din chirie.
Cum socotesc dacă am credit?
Compară fluxul de numerar: chirie încasată minus rată, cheltuieli și impozit.
Citește mai departe
Ține chiriile într-un singur loc
Contracte, notificări de plată, utilități, penalități și C168. Gratuit, fără card de credit.